La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) introduce importanti modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi, con nuove limitazioni per l’accesso al regime della cedolare secca e una riduzione del numero di immobili oltre il quale l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale.
A partire dal 1° gennaio 2026, cambiano quindi le regole per i proprietari che destinano i propri immobili agli affitti di breve durata.
In questo approfondimento, Studio Di Meo & Partners analizza le principali novità normative, le aliquote della cedolare secca, gli adempimenti previsti e alcune situazioni particolari da considerare.
Locazioni brevi 2026: nuova soglia di 2 appartamenti
Una delle principali novità riguarda la presunzione di imprenditorialità nell’attività di locazione breve.
Dal 1° gennaio 2026, la destinazione alla locazione breve di più di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta si presume svolta in forma imprenditoriale.
Fino al 2025, il limite previsto dalla normativa era fissato a 4 appartamenti.
Con la nuova disciplina, quindi, chi destina 3 o più appartamenti alle locazioni brevi è soggetto, secondo quanto illustrato nella circolare dello Studio, ai seguenti adempimenti:
- Apertura della Partita IVA;
- Iscrizione al Registro delle Imprese;
- Iscrizione alla gestione IVS Commercianti.
La presunzione di imprenditorialità può essere superata?
La natura della presunzione rappresenta un aspetto particolarmente rilevante.
Sebbene parte della dottrina ritenga possibile superarla mediante prova contraria, nella prassi molte Camere di Commercio procedono all’iscrizione d’ufficio quando viene superata la soglia prevista.
Per questo motivo, è importante valutare attentamente la propria situazione in relazione al numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi.
Cedolare secca sulle locazioni brevi: aliquote 2026
Per i contribuenti che rimangono al di sotto della soglia imprenditoriale, e quindi destinano alle locazioni brevi un massimo di 2 appartamenti, resta possibile applicare il regime della cedolare secca, secondo le aliquote indicate dalla normativa.
Le aliquote previste sono le seguenti:
| Numero di immobili | Regime fiscale | Note |
|---|---|---|
| 1° immobile | Cedolare secca al 21% | Immobile scelto dal contribuente in dichiarazione |
| 2° immobile | Cedolare secca al 26% | Aliquota base prevista per le locazioni brevi |
| 3 o più immobili | Reddito d’impresa | Non è più possibile applicare la cedolare secca |
La distinzione è particolarmente importante per i proprietari che gestiscono più immobili.
Con il superamento della soglia di 2 appartamenti, infatti, cambia il trattamento fiscale dell’attività, che viene ricondotta alla disciplina del reddito d’impresa.
Locazioni brevi con Partita IVA: adempimenti e regime fiscale
Quando viene superata la soglia prevista per la presunzione di imprenditorialità, il reddito derivante dall’attività non viene più considerato reddito fondiario, ma reddito d’impresa, determinato secondo il principio di competenza.
L’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale comporta quindi la necessità di valutare gli adempimenti fiscali e amministrativi applicabili.
Codice ATECO per le locazioni brevi
Per l’esercizio dell’attività, la circolare dello Studio raccomanda l’utilizzo del codice ATECO 55.20.42, relativo ai:
Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze.
Tale codice viene indicato come preferibile rispetto al più generico codice ATECO 68.20.09.
Regime forfettario per le locazioni brevi
In presenza dei requisiti previsti dalla normativa, è possibile valutare l’applicazione del regime forfettario.
Secondo quanto riportato nella circolare, l’utilizzo del codice ATECO 55.20.42 comporta un coefficiente di redditività del 40%, rispetto all’86% previsto per la locazione pura.
La scelta del corretto inquadramento dell’attività assume pertanto particolare importanza nella determinazione del trattamento fiscale applicabile.
Trattamento IVA
Per quanto riguarda l’IVA, la circolare evidenzia che l’attività è generalmente esente ai sensi dell’articolo 10 del D.P.R. 633/1972, salvo specifiche opzioni previste per costruttori e ristrutturatori.
Locazioni brevi 2026: casi particolari ed esclusioni
La nuova disciplina richiede di distinguere le locazioni brevi da altre forme di utilizzo degli immobili.
La circolare dello Studio approfondisce alcune situazioni specifiche.
Locazioni ordinarie a lungo termine
La presunzione di imprenditorialità non si applica alle locazioni ordinarie di lunga durata, come i contratti 4+4 o 3+2.
Un proprietario può quindi avere 2 appartamenti destinati alle locazioni brevi e altri immobili concessi in locazione ordinaria, senza che questi ultimi concorrano al superamento della soglia prevista per le locazioni brevi.
Locazione di singole stanze
Nel caso in cui vengano locate più stanze appartenenti allo stesso appartamento, l’immobile viene comunque conteggiato come un solo appartamento ai fini della soglia dei 2 immobili.
Il numero delle stanze locate non modifica, quindi, il conteggio degli appartamenti considerati dalla disciplina.
Bed & Breakfast e servizi aggiuntivi
Un’altra distinzione riguarda le attività che prevedono la fornitura di servizi non strettamente connessi alla locazione.
La circolare evidenzia che, quando vengono forniti servizi aggiuntivi, come ad esempio la colazione, si esce dal regime delle locazioni brevi per entrare nell’ambito dei redditi diversi o dell’attività alberghiera, secondo l’inquadramento applicabile.
Cosa si intende per locazione breve?
Ai fini della disciplina esaminata, per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni.
Tra le fattispecie principali rientrano i contratti per uso turistico.
Sono invece esclusi i contratti transitori per studenti, per i quali la circolare richiama una durata minima di 6 mesi.
Questa distinzione è importante per individuare correttamente l’ambito di applicazione delle disposizioni sulle locazioni brevi.
Locazioni brevi 2026: conclusioni
Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 rendono particolarmente importante verificare il numero di immobili destinati alle locazioni brevi e valutare il corretto inquadramento fiscale dell’attività.
La riduzione della soglia per la presunzione di imprenditorialità, le aliquote della cedolare secca e gli adempimenti collegati all’eventuale esercizio dell’attività in forma d’impresa sono aspetti che richiedono un’attenta analisi.
Studio Di Meo & Partners resta a disposizione per esaminare le singole situazioni, valutare l’eventuale necessità di modifiche strutturali ai contratti in essere e individuare le soluzioni più appropriate per l’ottimizzazione del carico fiscale.
Scarica la Circolare di Studio n. 01/2026
Per consultare l’approfondimento originale elaborato dallo Studio, è possibile scaricare la Circolare n. 01/2026 – Locazioni brevi: le novità fiscali e operative dal 2026 in formato PDF.